قانون مالک و مستاجر و هزینه تعمیرات چگونه است؟

هزینه تعمیرات خانه به عهده کیست؟ مالک یا مستاجر؟

 در قانون مالک و مستاجر چه صاحب‌ خانه باشید و چه مستأجر همیشه باید خودتان را برای هزینه‌ های پیش‌بینی نشده تعمیرات خانه آماده کنید. هزینه‌ هایی که بخشی از آن‌ ها به خاطر استهلاک لوازم و تجهیزات خانه و بخشی نیز به خاطر حفظ و نگهداری ساختمان ایجاد می‌شود.

البته وقتی مستأجر هستید یا خانه خود را به شخص دیگری اجاره داده‌اید ماجرا کمی فرق می‌کند زیرا دیگر فقط شما نیستید که باید برای خانه هزینه کنید، چون بعضی از هزینه‌ ها در قانون به عهده مالک خانه گذاشته شده و بعضی به عهده مستأجر.

قاعده کلی به چه صورت است؟

در یک قاعده کلی هرجا هزینه‌ ها به امور روزمره و جاری خانه مربوط می‌شود یا پای استهلاک اجزای خانه درمیان باشد، مستأجر باید هزینه تعمیرات را بپردازد. به جز این، اگر مستأجر به دلیل درست استفاده‌ نکردن از خانه صدمه‌ای به آن وارد کند، خودش مسئول تعمیر آن خواهد بود و باید هزینه را از جیب خودش پرداخت کند.

در مقابل هرجا پای تعمیرات کلی در میان است یا قرار است برای نگهداری بهتر از ساختمان هزینه‌ای شود، باید صاحبخانه هزینه‌ ها را پرداخت کند. در یک کلام، هزینه‌ هایی که باید انجام شود تا خانه قابل سکونت باشد، به عهده صاحبخانه و هزینه‌ هایی که به خاطر استهلاک لوازم یا استفاده نادرست به خانه تحمیل شده، به عهده مستأجر است؛ بنابراین صاحب خانه نمی‌تواند از تعمیر دیوار ترک‌ خورده‌ای که خطر ریزش دارد، لوله ترکیده، پشت‌ بامی که نم می‌دهد و … خودداری کند.

تعمیرات جزئی و کلی در قانون مالک و مستاجر کدامند؟

تعمیرات کلی شامل تعمیر اصل بنا (مثل دیوارها، در و پنجره، نمای ساختمان، سقف و پشت‌بام، حیاط، مشاعات و…)، لوله‌کشی آب و گاز، پمپ آب، ایزوگام پشت‌ بام، موارد مربوط به فاضلاب، سیم‌ کشی، تعمیرات پرهزینه آسانسور، تعمیر در ریموت‌دار پارکینگ، رنگ‌ آمیزی مشاعات و داخل واحد، تجهیزاتی مثل دوربین مداربسته ساختمان و… است. تعمیرات جزئی نیز به خرابی‌ های کوچک مثل شیرآلات، چراغ‌ ها، سرویس دوره‌ای کولر و شوفاژ، تعمیرات جزئی کابینت، کمد و… بر می‌گردد.

در قانون موجر و مستاجر آمده است: در صورتی که در ملک اجاره داده شده، عیبی به وجود آید قانون مدنی، پرداخت هزینه های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است، که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می شود. هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینه های جزیی یا فرعی از هزینه های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد. اما فراموش نکنیم که مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات انجام شده را از مالک مطالبه کند که قبلا اجازه انجام آن را از مالک دریافت کرده باشد. پس قبل از انجام هر گونه اقدامی با مالک خود تماس بگیرید و هماهنگی های لازم را انجام دهید.

آیا مساتجر می تواند بدون هماهنگی با مالک خانه را تعمیر کند؟

اگر مستأجر از صاحب خانه اجازه گرفته باشد، می‌تواند هزینه تعمیرات ساختمان را خودش بپردازد و بعدا این هزینه را از اجاره کم یا از مالک مطالبه کند. اما فقط و فقط درصورتی که از قبل اجازه صاحب خانه را گرفته باشد. در غیراین صورت، قانون حق را به مستأجری که سرخود برای خانه هزینه کرده، نمی‌دهد، مگر این‌که پای خرابی‌های جدی (مثل ترکیدگی لوله، نشست ساختمان و…) در میان باشد و صاحبخانه از پاسخگویی خودداری کند.

درآن صورت باید مستأجر شخصا وارد عمل شود و فاکتور هزینه‌ها را نگه دارد و بعدا با صاحبخانه حساب کند. اگر هم صاحب خانه زیر بار نرفت، مستأجر حق کم‌کردن هزینه تعمیرات از اجاره را ندارد و باید موضوع را به دادگاه یا شورای حل اختلاف اطلاع دهد. در آن‌جا کارشناس بعد از بررسی مسأله و تعیین مبلغ، صاحبخانه را وادار می‌کند حق مستأجر را بدهد. پیشنهاد می‌کنیم پیش از این‌که خانه خود را اجاره دهید یا خانه مورد نظرتان را اجاره کنید، این نکات را مدنظر قرار دهید؛ زیرا با درنظرگرفتن این نکات، چه مستأجر باشید، چه مالک، می‌توانید از بروز اختلافات احتمالی بین خود و طرف مقابل جلوگیری کنید یا اگر با مشکلی در پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان مواجه شدید، می‌دانید که این هزینه‌ها را چه کسی باید پرداخت کند.

در قانون مالک و مستاجر هزینه کلی تعمیرات به عهده کیست

تعمیرات اساسی خانه باید توسط صاحب خانه انجام شود و قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحب خانه تماس بگیرید. صاحب خانه موظف است که در زمان مشحص به شما پاسخ دهد. گاهی این زمان ممکن است بیش از زمان مناسب برای شما باشد.

این زمان بستگی به نوع تعمیرات دارد (برای مثال، ترکیدگی لوله های آب نیازمند رسیدگی فوری است). با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت کنید و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی‌ ها با او همکاری کنید.

اگر صاحب خانه اجازه تعمیر ندهد چه اتفاقی می افتد؟

اگر خانه نیاز به تعمیر داشته باشد اما مالک زیر بار نرود، در مرحله اول مستأجر باید از مالک بخواهد خانه را تعمیر کند. اگر مشکل آن‌ قدر جدی بود که استفاده از خانه را غیرممکن می‌کرد، قرارداد خود به خود فسخ می‌شود و طبق قانون صاحب‌ خانه مستحق اجاره گرفتن نیست.

اگر مستاجر اجازه تعمیر ندهد چه اتفاقی می افتد؟

اگرچه در بسیاری از مواقع صاحب خانه‌ها از تعمیرات اساسی خانه طفره می‌روند، مستأجر‌هایی نیز پیدا می‌شوند که در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کنند و حاضر نیستند مسئولیت تعمیر خرابی ساختمان را که خودشان به بار آورده‌اند، به عهده بگیرند و خانه را تعمیر کنند. دراین صورت مالک می‌تواند یا به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و از مستأجر شکایت کند و حکم دادگاه را برای ورود به خانه و تعمیرات بگیرد یا این‌که با اجازه مستأجر وارد خانه شده و تعمیرات را درحدی که کار راه بیفتد، با هزینه خودش انجام دهد و بعد از تمام‌ شدن مدت قرارداد، به دادگاه مراجعه کرده و فاکتور‌ها را ارائه دهد و طلب خود را از مستأجر بگیرد.