خرید خانه کلنگی یا نوساز
21
دسامبر

کلنگی یا نوساز بخریم؟ کدام بهتر است

خانه کلنگی بخریم یا نوساز

در طی چند سال اخیر با توجه به رکود در بازار مسکن، کمتر کسی حاضر به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و ملک کلنگی یا نوساز می‌شود، زیرا هیچ کسی از آینده این بازار خبری ندارد، اما با این حال به تازگی امیدهایی برای سروسامان گرفتن این بازار پیش‌بینی شده است، از این رو کسانی که میل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن دارند دوست دارند بدانند چه مسکن‌ هایی بخرند برنده هستند؟ مسکن‌ های کوچک یا بزرگ؟ کلنگی یا نوساز؟ شرق، غرب، شمال یا جنوب تهران؟ پاسخ به این پرسش ها را در زیر بخوانید. 

خانه‌های کلنگی
خرید خانه‌های کلنگی

به کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را دارند، خرید خانه‌ های ویلایی و زمین را پیشنهاد می‌کنیم. زیرا زمین همیشه بیشترین سود را دارد. خرید آپارتمان به منظور سرمایه‌گذاری اصلاً کار عقلانی نیست، زیرا واحد های آپارتمانی هر چه از سن‌شان بگذرد از ارزش‌شان کاسته می‌شود، غرب تهران به دلیل اینکه بافت جدیدتری دارد برای سرمایه‌گذاری بهتر است. خانه نوساز به دلیل افت قیمت برای سرمایه‌گذاری اصلاً مناسب نیست، اما همیشه ماده مصرفی که همان ملک کلنگی است برای سرمایه‌گذاری بهترین به حساب می‌آید، اما کسی که ملک کلنگی خریداری می‌کند نباید الان بسازد و باید فعلاً به این ملک دست نزند.

کسی که ملکی کلنگی خریداری می‌کند اگر بعد از دو سال ۶۰ درصد سود نکند، در واقع ضرر کرده است، زیرا ارزش پول او تا دو سال دیگر کم شده و از طرفی گرفتن جواز و… آنقدر سخت و خسته‌کننده است که اگر ۶۰ درصد سود نکند فایده‌ای ندارد؛ اما با شرایط اکنون فقط دوسال طول می‌کشد کسی ملکی که ساخته است را بفروشد و یکی دو سال هم طول می‌کشد که آن را بسازد و نهایتاً ۵۰ درصد سود می‌کند، بنابراین اکنون زمانی مناسبی برای ساخت و ساز نیست.

خرید خانه

خرید خانه یکی از مطمئن‌ترین راه‌های سرمایه‌گذاری با کمترین ریسک و بالاترین سود است. سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات به دلیل منعطف بودن بازار آن، کنترل صد درصد سرمایه، گردش مالی مثبت و رشد سرمایه در بلند مدت بی‌شک از بهترین انواع سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود. در هر دوره‌ای از شرایط اقتصادی می‌توان با سرمایه‌گذاری صحیح در زمان مناسب و موقعیت مناسب، سود سرشاری را به دست آورد. همان‌طور که می‌دانید سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جزء سرمایه‌‌گذاری‌های بلند مدت محسوب می‌شود که می تواند با حفظ ارزش واقعی سرمایه و پیش رفتن با فراز و نشیب بازار، ارزش افزوده چشمگیری برای صاحبان سرمایه به همراه داشته باشد.

خانه‌های نوساز
خانه‌های نوساز

بنابراین اگر خواهان بیشترین سود در این حوزه هستید باید صبر داشته باشید و با تامل و حوصله‌ی بیشتری، گام‌های بعدی را بردارید. در حقیقت سرمایه‌‌گذاری در بازار ملک و مستغلات گرچه در مقایسه با سرمایه‌گذاری در بورس یا سرمایه‌گذاری در بازار کالا، از امنیت بیشتری برخوردار است، اما می تواند انتخاب پیچیده‌ای باشد. درک صحیح از شرایط، اصلی‌ترین نکته برای انتخاب صحیح نوع ملک و موقعیت مکانی آن خواهد بود.

این مسئله که شما بتوانید با توجه به بودجه‌ی خود یا استفاده از تسهیلات مالی در نظر گرفته شده برای یک ملک٬ نسبت به خرید آن اقدام کنید٬ طی کردن مراحل بعدی را آسان‌تر می‌کند. ممکن است فکر کنید سرمایه‌گذاری در این حوزه نیازمند دانش خاصی نیست اما برخلاف آنچه به نظر می‌رسد٬ بدون شناخت اصول سرمایه‌گذاری در بازار ملک سودی نصیب‌تان نخواهد شد. بهترین روش شناخت این بازار مطالعه و انجام تحقیقات گسترده درباره‌ی انواع ملک کلنگی یا نوساز و ارزش سرمایه‌گذاری در موارد مختلف است. در این مقاله قصد داریم به بررسی سرمایه‌گذاری در خانه‌ قدیمی یا به اصطلاح خانه‌ کلنگی بپردازیم.

 ملک کلنگی یا نوساز جهت ساخت

هم‌اکنون بسیاری از مردم دستی در ساخت و ساز دارند اما این شغل هم همانند بسیاری از مشاغل دیگر نیاز به دانش اولیه و مهارت و تخصص دارد. برخی از افراد به دلیل سرمایه نه‌چندان زیاد با خرید ملک کلنگی و اجاره آن مدتی به خود فرصت می‌دهند تا سرمایه لازم را جمع کرده و سپس با بازسازی و ساخت آپارتمان جدید بر روی عرصه و اعیان قدیمی، به ساخت و ساز مشغول شوند.

بخوانید ...
کابینت آشپزخانه و تاثیر آن در دکوراسیون داخلی
ملک کلنگی یا نوساز
ملک کلنگی یا نوساز

از طرفی در شهری همانند تهران زمین خام و آماده سازندگی به ندرت یافت می‌شود و عمده‌ی ساخت و سازهای جدید بر روی زمین املاک مسکونی کلنگی ساخته‌شده‌اند

خرید  خانه های کلنگی  کارعاقلانه ای است؟

در پاسخ به این سوال باید موارد بسیاری را در نظر بگیرید. مهم‌ترین نکته این است که هدف خود را از خرید و سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی تعیین کنید. این کار به شما کمک می‌کند فاکتورهای بعدی را با دید بازتری مورد بررسی قرار دهید. برای خرید خانه‌های کلنگی بطور معمول چند هدف وجود دارد؛

۱- خرید خانه‌های کلنگی با هدف فروش در زمان افزایش قیمت
۲- خرید خانه‌های کلنگی برای سکونت تا زمان مناسب برای مشارکت در ساخت
۳- خرید خانه‌های کلنگی با هدف بازسازی و فروش این خانه‌ها با قیمتی بالاتر
۴- خرید خانه‌های کلنگی با هدف تخریب و ایجاد واحدهای نوساز

خانه های کلنگی
خانه های کلنگی

خرید خانه‌‌ی کلنگی با هر هدفی بدون شک سود قابل توجهی نصیب شما می‌کند. البته توجه داشته باشید برای رسیدن به سود و موفقیت در این سرمایه‌گذاری باید صبور باشید. همانطور که گفتیم برای خرید و سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی اهدافی وجود دارد که در هرکدام از این شرایط باید به نکات خاصی توجه کنید.

مکان ملک، سن خانه، متراژ، شمالی یا جنوبی بودن ملک، امتیازات محل ملک، زمان خرید، قیمت خرید ملک، سند و کارهای حقوقی یا رهن بودن سند
مسلما با بررسی همه جوانب و انجام تحقیقات محلی درباره‌ی خانه‌ی مورد نظر و البته با در نظر داشتن شرایط اقتصادی جامعه و اطلاع از قیمت‌های روز، می‌توان از بوجود آمدن ضررهای احتمالی پیشگیری کرد. البته مواردی که ذکر شد در برگیرنده‌ی تمام مقاصد خرید و انواع خانه اعم از خانه‌های کلنگی، خانه‌های نوساز، ویلاها و… است. اما چه تفاوتی بین خرید خانه‌های کلنگی و خرید خانه‌های نوساز در موارد بالا وجود دارد؟

بررسی موقعیت مکانی ملک کلنگی

موقعیت ملک یکی از مهم‌ترین مشخصه‌هایی است که باید در هنگام خرید به آن توجه کنید.

موقعیت خانه کلنگی
موقعیت ملک کلنگی

مکان ملک را نیز می‌توان از چند نظر بررسی کرد:

 

توجه به هزینه ساخت و ساز خانه های کلنگی یا نوساز

توجه به هزینه ساخت و ساز در ملک کلنگی یا نوساز، یکی از مهم ترین نکات خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز است. هزینه هایی مانند تهیه مصالح و تجهیزات، ماشین‌آلات، تهیه‌ی نقشه های اجرایی، هزینه نظارت، هزینه ثبت سند و صدور مجوزهای لازم و… از هزینه‌های ساخت و ساز املاک می‌باشند. حتما قبل از اقدام به خرید ملک کلنگی، بودجه خود و هزینه ساخت و ساز در منطقه را مدنظر قراردهید تا معامله شما سرآغاز یک سود باشد.

موقعیت ملک کلنگی یا نوساز از نظر اجتماعی

مناطقی که وقوع جرم و جنایت در آن‌ها کمتر است و امنیت منطقه برای اهالی آن اثبات شده است، آینده‌ی بهتری دارند. همچنین فروش و واگذاری ملک در این مناطق با سرعت و سود بهتری انجام می‌پذیرد.

موقعیت ملک کلنگی از نظر منطقه ای

به این نکته توجه داشته باشید برخی مناطق از نظر رشد قیمت و منطقه، پتانسیل بالاتری نسبت به سایر مناطق دارند. شما با شناسایی این مناطق و بررسی قیمت و منطقه می‌توانید سود بیشتری را برای خود رقم بزنید.

بخوانید ...
کناف سقف؛ کاربرد و مزایای کناف

تجاری، اداری یا مسکونی بودن موقعیت ملک کلنگی

برخی از مناطق در هر شهری به عنوان مناطق تجاری یا اداری شناخته می‌شوند. این گونه مناطق از سوی شهرداری مجوز ساخت با کاربری اداری و تجاری می‌گیرند. بنابراین دقت کنید ملکی که قصد خرید آن را دارید در چه منطقه‌ای واقع شده است؟

بررسی بافت منطقه ملک کلنگی یا نوساز

قدیم یا جدید بودن بیش از نیمی از یک منطقه، بافت آن محله را تعیین می‌کند. به عنوان مثال منطقه‌ی غرب تهران جزء بافت‌های جدید شهر تهران محسوب می‌شود. بنابراین متقاضیان بیشتری خواستار خرید ملک در این منطقه هستند.

در نظر گرفتن سن ملک کلنگی یا نوساز

در نظر گرفتن سن خانه برای مواردی با قصد تخریب و ایجاد واحدهای نوساز یا با قصد حفظ و فروش ملک در زمان افزایش قیمت، اهمیت چندانی ندارد. اما برای کسانی که قصد بازسازی خانه‌های کلنگی و فروش با قیمت بالاتر را دارند و همچنین برای آن دسته از افرادی که برای سکونت هرچند به مدت کوتاه، قصد خرید یک خانه‌ی کلنگی دارند، نکته‌ای مهم محسوب می‌شود. سن یک بنا با شدت فرسودگی آن ارتباط مستقیم دارد. اگر ملک مورد نظر شما در هیچ دوره‌ای از زمان ساخت تاکنون بازسازی نشده باشد، این فرسودگی بیشتر نمایان خواهد بود. بنابراین هزینه‌ای که صرف بازسازی آن خواهید کرد، ممکن است بسیار بیشتر از تصورتان باشد. لازم به ذکر است که هنگام بازدید از این خانه‌ها باید موارد زیر را مورد بررسی قرار دهید:

سیستم لوله کشی و فاضلاب ملک، سیم کشی ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی، نورگیر بودن ملک، آشپزخانه و کابینتها، سرویسهای بهداشتی، سقف و ایزوگام، بررسی دربها، بررسی ملک از نظر وجود حشرات موذی

 تاثیر جنوبی یا شمالی بودن  ملک موثر است در میزان سود شما

جنوبی یا شمالی بودن ملک به چه معناست؟ ملکی که در جنوب یک خیابان یا گذر واقع شده است را جنوبی و ملکی که در شمال یک خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌نامند. املاک جنوبی نورگیری بیشتری نسبت به املاک شمالی دارند. اما این ویژگی چه تاثیری بر روی سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی دارد؟
بنابر تصمیمات شهرداری و اصول ساختمان‌سازی، برای ایجاد واحد‌های نوساز در یک ملک شمالی که نورگیری کمتری دارد، سازنده موظف است ۶٪ مساحت موجود زمین را به عنوان نورگیر (به صورت نورگیر مرکزی) در نظر بگیرد که سبب کاهش فضای مفید هر واحد خواهد شد. حال اگر ملک جنوبی باشد، دیگر نیازی به صرف چنین فضایی برای نورگیر و کاهش مساحت مفید هر واحد نخواهد بود.

توجه به متراژ ملک و ابعاد آن

انتخاب یک خانه‌ی کلنگی با متراژ مناسب، از دیگر مواردی است که به فرد سرمایه‌گذار و اهداف او بستگی دارد. با در نظر گرفتن بودجه‌ی خود و تعیین هدف از خرید یک ملک کلنگی، می‌توانید بهتر تصمیم بگیرید. البته فراموش نکنید بازسازی املاک با متراژ بالا هزینه‌ای بیشتر برای شما به دنبال دارد. متراژ یک ملک در زمان ایجاد واحدهای نوساز و فروش آن‌ها نیز بسیار سرنوشت ساز است. چرا که در حقیقت واحدهای نوساز با متراژ کمتر از ۷۰ متر و بیشتر از ۱۲۰ متر، متقاضیان کمتری دارند.

از دیگر نکاتی که در این بخش باید به آن اشاره کرد، ابعاد یک ملک کلنگی است. فرض کنید شما خواهان خرید یک خانه‌ کلنگی با متراژ ۲۰۰ مترمربع هستید. به نظر شما کدام یک از این ابعاد برای ساخت و ساز مناسب‌تر است؟ ۲۰متر×۱۰متر یا ۲۵متر×۸متر؟ مسلما ابعاد ۲۰متر×۱۰متر به دلیل بیشتر بودن عرض ملک مناسب‌تر خواهد بود. زیرا برای ایجاد واحدهای نوساز آزادی عمل بیشتری را برای سرمایه‌گذار به ارمغان خواهد آورد.

بخوانید ...
بازسازی مدرن خانه و اقدامات بازسازی مدرن

شناسایی امتیازات محل ملک کلنگی یا نوساز

فارغ از محل و منطقه‌ی قرارگیری ملک٬ هر خانه‌ای امتیازات محله‌ای خاصی دارد. هراندازه ملک کلنگی یا نوساز مورد نظر شما امتیازات بیشتری داشته باشد در زمان فروش ملک، سود بیشتری در انتظارتان خواهد بود. امتیازاتی از قبیل: دسترسی آسان به سایر نقاط شهر، نزدیک بودن به وسیله نقلیه عمومی مثل مترو، نزدیکی آن به بوستان یا فضای سبز، نزدیک بودن به امکانات ورزشی- تفریحی، دور بودن تقریبی از اماکنی با آلودگی صوتی بالا مثل مدارس، قرار نگرفتن در مکانهای پر تردد با حجم ترافیک بالا، دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی و غیره

بررسی لحظه ای قیمت خرید ملک کلنگی یا نوساز

اگر خواهان پیشرفت در بازار ملک هستید، باید با تغییر لحظه‌ای قیمت‌های ملک کلنگی یا نوساز خودتان را سازگار کنید. بازار ملک و مستغلات یکی از منعطف‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری است که با آگاهی و اطلاع دقیق از قیمت‌های روز می‌توانید سود قابل توجهی را نصیب خود کنید. با تحقیق و بررسی جامع املاک، می‌توانید خانه‌های کلنگی با شرایط مناسب پیدا کنید که به دلایل مختلف، زیر قیمت روز بازار به فروش می‌رسند. توصیه‌ی ما به شما  این است که در مواجهه با چنین مواردی عجله نکنید و با انجام بررسی‌های لازم بهترین گزینه را انتخاب و خریداری نمایید.

تشخیص زمان مناسب برای ساخت، فروش یا آغاز ساخت ملک کلنگی یا نوساز

برای خرید یا شروع ساخت و ساز یک ملک و حتی برای بازسازی آن باید زمان مناسبی پیدا کنید. مطمئنا توجه به قیمت روز ملک و قیمت مصالح بسیار مهم و حیاتی است. اگر در زمان خرید یا حین بازسازی و ساخت و ساز از قیمت‌های روز مطمئن نیستید، عجله نکنید و با بررسی دوباره‌ی همه جوانب ملک کلنگی یا نوساز با اطمینان بیشتری ادامه دهید. فراموش نکنید بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد.

 

تفاوت قیمت های  کلنگی یا نوساز در مناطق مختلف تهران

خرید خانه کلنگی برای خانوارهایی بهتر است که سرمایه خرید خیلی بالایی ندارند. این خانوارها می توانند خانه کلنگی کوچکی را در شرق تهران خریداری کنند که در هر حال سکونت در شرق تهران خیلی بهتر از جنوب تهران است. حتی قیمت های مسکن در شرق تهران خیلی بهتر از غرب و شمال تهران است. خانه کلنگی به لحاظ سرمایه گذاری اصلا خوب نیست ولی بهترین گزینه برای نوسازی است و می توان با نوسازی آن را با قیمت خوب و مناسبی به فروش رساند.

خرید خانه کلنگی برای نوسازی ضرر محسوب می شود در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی رو به افزایش است و فروش خانه نوسازی در بازار فعلی مسکن هم به دشواری صورت می گیرد. میزان سود نوسازی خانه کلنگی هم خیلی کم است و اگر هم سودی داشته باشد فقط ۵۰ درصد خواهد بود، پس متوجه می شویم که خرید خانه کلنگی به صرفه نیست. با توجه به سودهای بانکی خریداران بهتر است که هرگز به سراغ این خانه ها نروند چرا که به طور یقین متضرر خواهند شد.

کمک گرفتن از یک کارشناس برای بررسی سند و کارهای حقوقی

بسیار ناراحت کننده خواهد بود که پس از پشت سر گذاشتن همه مراحل ذکر شده، خانه‌ای با سند مشکل‌دار خریداری کنید. سندهایی که در رهن بانک هستند یا خانه‌هایی که وکالتی به فروش می‌رسند. باید از نظر حقوقی بررسی شوند.

کارشناسی و بررسی سند کلنگی یا نوساز
کارشناسی و بررسی سند ملک کلنگی یا نوساز

همچنین سندهای موقوفی و دارای اصلاحیه از جمله مواردی هستند که احتمال دارد با آن‌ها مواجه شوید. برای پیشگیری از مشکلات احتمالی در آینده بهتر است با یک کارشناس حقوقی در زمینه ملک کلنگی یا نوساز مشورت کنید.